Les expertises immobilières

Ce qu'il faut savoir sur l'expertise immobilière

L'immobilier est un domaine en constante évolution.

Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert.

L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d'amiante, de plomb, de termites... peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble. 

Jean-Charles ARKWRIGHT

Quand faire appel à un expert ? 

Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :

  • Gestion patrimoniale par des particuliers

Estimation, achat, vente, échange d’immeuble, partage successoral, donation-partage, sortie de communauté, d’indivision, attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)

  • Déclarations fiscales : Déclaration de succession, déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune

Dans l’environnement des baux commerciaux:

  • Fixation du loyer de renouvellement, 
  • Fixation de l’indemnité d’éviction 

Dans la vie sociale de l’entreprise :

  • Fusions, apports, cessions, achats, etc
  • Etablissement des bilans
  • Expertise pour prêt
  • Appréciation des garanties bancaires
  • Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie
  • Détermination des provisions comptables.
  • Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert.
  • Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

Pourquoi faire appel à un expert ? 

L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc seul apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur.

Il se doit d’être à la fois :

  • Technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur (nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…)
  • Economiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières. Il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
  • Juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)
  • Fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

 

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